¿Porque esta Clarendon Colina siendo reconstruido?
Clarendon Hill fue construido en 1948 como vivienda para los veteranos que regresaban de la Segunda Guerra Mundial, principalmente como hogares de 1 persona. La Autoridad de Vivienda de Somerville ha hecho un gran trabajo manteniendo estos edificios con recursos limitados. A pesar de estos esfuerzos, los edificios y las unidades están en mal estado y funcionalmente obsoletas para las familias que viven allí ahora.
El Estado y la Ciudad han estado esperando la oportunidad para reconstruir el sitio de Clarendon Hill desde hace bastante tiempo. El Estado posee más de 45,000 unidades de viviendas de interés social financiadas estatalmente de este tipo en todo el estado. Con muy pocos gastos estatales autorizados para estas unidades de vivienda, el Estado ha estado evaluando formas de encabezar nuevas reconstrucciones para ellos. Esta particular propuesta de remodelación es en respuesta a un llamado del Estado para aprovechar el actual fuerte mercado de vivienda, creando una asociación pública-privada para reconstruir el sitio. Creemos que tenemos una gran oportunidad de lograrlo aquí de una manera que proporcione una mejorada y asequible vivienda para los actuales residentes y crear nuevas viviendas para muchos más futuros residentes de Somerville.
¿Por qué no renovar los edificios en lugar de construir nuevos?
Con casi 70 años de edad, los edificios Clarendon Hill están llegando al final de su vida útil. Los edificios fueron construidos para los veteranos regresando de la Segunda Guerra Mundial , y mientras la Autoridad de Vivienda Somerville ha mantenido estos edificios con recursos limitados, los edificios y las unidades están en mal estado y funcionalmente obsoletos. Como era de esperarse, el tamaño y el diseño de las unidades no cumplen con las necesidades de las familias modernas. Muchos de estos problemas no se pueden resolver incluso a través de una renovación a fondo, es por eso que nuevos edificios son necesarios para proporcionar vivienda adecuada, sana, asequible, y de alta eficiencia energética a largo plazo.
Además, el financiamiento suficiente para una renovación a gran escala simplemente no está disponible por parte del estado. Al reconstruir algo nuevo y creando unidades adicionales a precio de mercado, esto nos hace capaces de generar los fondos que necesitamos para pagar por la reconstrucción y el mantenimiento continuo de las unidades subsidiadas que no estarían disponibles de otro modo.
¿Se hará la remodelación en fases?
Hay una serie de factores que influyen en la agenda de tiempo de remodelación, incluyendo la disponibilidad de fondos y la capacidad para reubicar a los residentes. Aunque estamos todavía en la etapa de planificación y no hemos establecido una línea de tiempo definido, estamos tentativamente buscando dividir la construcción en dos fases.
¿De qué manera el equipo de construcción gestionará los impactos de construcción, incluyen el control de plagas?
Nuestra empresa contratista creará un plan de reducción del impacto de la construcción. Por lo general, estos planes funcionan para mitigar las interrupciones de tránsito a causa de los vehículos de construcción y de reparto. Además, habrá de contención de polvo en el lugar. A medida que nos acercamos a la etapa de construcción, podemos regresar a la comunidad para compartir ese plan.
El control de plagas es un tema importante en cualquier sitio de construcción, especialmente uno de esta envergadura. Los equipos de construcción harán todos los esfuerzos para mitigar el impacto de plagas en el lugar y en los alrededores del vecindario, y especialistas de control de plagas serán utilizados – tanto de forma preventiva como en el caso de que surjan problemas.
Las medidas de control de plagas también serán adoptadas en el ámbito doméstico por el equipo trabajando con las familias para reubicarlas a las soluciones alternativas de vivienda durante el período de construcción. Nuestros consultores de reubicación establecerán un programa de control de plagas que incluirá la educación de limpieza doméstica y un método denominado Gestión Integrada de Plagas que se centra en la prevención de las plagas a largo plazo.
¿Durante cuánto tiempo serán reubicados los residentes actuales?
Dado el alcance del proyecto , se estima que algunos residentes pueden ser reubicados por sólo dos años y medio, mientras que otros pueden ser reubicados por hasta cinco años. Seguimos trabajando con propuestas de estrategias de trabajo en fases y protocolos de reubicación para refinar y obtener más claridad en torno a esta cuestión.
¿A donde serán reubicados los residentes, y cómo será garantizado el derecho a regresar?
Los residentes estarán trabajando estrechamente con un especialista profesional en reubicación a tiempo completo que estará informando uno-por-uno con las familias para entender su situación única – donde trabajan, donde sus hijos podrían ir a la escuela, ¿qué cualidades son importantes para ellos en una casa y en un barrio, etc – con el fin de presentar opciones que mejor satisfagan sus necesidades. Se tomarán todos los esfuerzos para asegurar que la vivienda esté lo más cerca posible de Clarendon Hill. Nuestra intención es trabajar con el Departamento Escolar para mantener a los niños inscritos en las escuelas de Somerville en las que asisten actualmente.
Gastos documentados de mudanza serán pagados, y los residentes pagará el mismo alquiler que pagan ahora en Clarendon Hill. Todos los residentes actuales tienen el derecho a regresar, si así eligen, a el Clarendon Hill ya reconstruido y poder vivir en sus unidades asequibles.
¿Tienen todos los residentes el derecho a regresar (aunque no estén en “buen estatus”)?
El derecho de retorno garantiza a todos los actuales residentes el derecho de regresar si así lo desearan y se rige por la política de reubicación del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (DHCD). El derecho al retorno será puesto por escrito para que los residentes tengan claridad sobre sus derechos. Al igual que con cualquier política de responsabilidad del apartamento por los supervisores de la propiedad, los inquilinos que no estén en “buenos términos” serán considerados de forma individual y se les dará plena oportunidad de rectificar cualquier problema que están enfrentando antes de que se adopte una decisión final. Esto permitirá que el nuevo equipo de gestión comprenda situaciones individuales.
Un residente se considera que esta “al día” si él / ella está cumpliendo con su arrendamiento de unidad de reubicación y:
- Si el residente no debe ninguna renta pendiente.
- No hay acciones de desalojo actualmente pendientes contra la/el residente, incluyendo “Conferencias Privadas” por violaciones de arrendamiento.
- La/el residente no tiene un historial de violaciones de arrendamiento significativas o reiteradas, incluyendo las citas por falta de limpieza.
- La/el residente no está sujeto/a una orden legal de desalojo.
¿Quién pagará por transportación de estudiantes durante la reubicación?
Como se ha indicado anteriormente, nuestro objetivo es mantener a todas las familias que actualmente están inscritas en el sistema escolar de Somerville, si esa es la preferencia del hogar. Como tal, vamos a trabajar con el sistema escolar y con los hogares para garantizar se proporcione el transporte adecuado si es necesario.
¿Quién va a garantizar que los alquileres y las reglas serán los mismos?
La Autoridad de Vivienda de Somerville seguirá siendo un miembro importante de la operación en curso en el sitio reconstruido. La Autoridad de Vivienda seguirá vigilando el cumplimiento del arrendamiento y supervisará los protocolos de gestión en colaboración con el nuevo administrador de la propiedad, Comunidades POAH. Además, el equipo de desarrollo va a firmar un contrato con la Autoridad de Vivienda de Somerville y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (DHCD), quienes asegurarán que los alquileres de reemplazo se calcularán igual que unidades de vivienda pública, que los residentes actuales tendrán el derecho a regresar, y que asegurará que la nuevas viviendas cumplan con las normas importantes de calidad.
¿Cuándo se iniciará el proyecto y cuándo será completado?
El equipo se complace en informar que recibimos la aprobación de zonificación en el otoño de 2020. Desde entonces, el equipo ha estado trabajando para avanzar en los planos de construcción y asegurar los compromisos financieros necesarios para avanzar en el proyecto. A medida que se cumplan los hitos, el equipo se volverá a comprometer con los residentes para iniciar la reubicación. Si todo va según lo planeado, la reubicación podría comenzar en la primavera o principios del verano de 2022 con la construcción a partir del cuarto trimestre de 2022.
¿Cuántas unidades y edificios?
El sitio ha sido aprobado por la junta de zonificación de apelaciones para 591 apartamentos en 3 edificios y un conjunto de casas adosadas. La razón del aumento del número total de unidades es que la tasa de mercado es necesaria para ayudar a pagar la reconstrucción de las unidades de vivienda pública.
¿Para quiénes se comercializarán las nuevas unidades a precio de mercado?
Dadas las tendencias demográficas y los tipos de personas interesadas en este tipo de vivienda, esperamos que universitarios recién graduados, empleados de empresas locales, y familias jóvenes se interesarían en las unidades a precio de mercado.
¿Cuál será el alquiler de las viviendas a precio de mercado?
El alquiler a tasa de mercado (para las unidades adicionales en construcción ) será determinado por el mercado al momento de la terminación, y será fijado en la tarifa que exista en la zona para una unidad de tamaño similar.
¿Porqué los edificios propuestos son más altos que los existentes?
Son necesarios edificios más altos para poder acomodar el número de unidades nuevas y que son necesarias para generar los ingresos que tenemos que pagar por la reconstrucción de las unidades permanentes de vivienda pública asequibles.
¿Se repartirán por todo el sitio las unidades de vivienda pública reemplazadas?
Sí, cada edificio albergará algunas de las unidades de vivienda pública de reemplazo. Algunos edificios albergarán una mayor proporción de unidades de reemplazo de viviendas públicas y otros albergarán una proporción menor. Como se indicó anteriormente, es fundamental generar un subsidio cruzado significativo a partir de la producción de unidades de tasa de mercado y nuestro análisis muestra que se dispone de una mayor subvención cruzada al acercarse a la sustitución de las unidades de vivienda pública de esa manera.
¿Tendrán todos los residentes acceso a los mismos servicios?
Habrá servicios compartidos en el sitio, incluyendo, sobre todo, un espacio verde al aire libre mejorado. También habrá algunas comodidades que son específicas para cada edificio. Todos los residentes de cada edificio individual tendrán acceso a todas las comodidades en su edificio.
¿Habrá reciclaje en los edificios?
Sí! Habrá reciclaje en cada edificio. Además, cada edificio tendrá rampas de eliminación de basura y un compactador interno.
Habrá unidades ADA?
Sí. La remodelación tendrá unidades ADA accesibles como lo exige la ley.
¿Para que será usado el espacio común? ¿Una biblioteca? Guardería?
No hemos finalizado las decisiones sobre el uso del espacio común, pero hemos recibido de la comunidad un buen número de sugerencias. Estamos trabajando para asegurarnos de que el espacio es accesible, flexible, y puede acomodar una variedad de usos – desde reuniones comunitarias, hasta espacio de juegos bajo techo, y así sucesivamente. Algunas áreas serán probablemente enfocadas más específicamente a usos tales como aparatos de gimnasio, una biblioteca, o en la guardería, dependiendo de las sugerencias dadas por la comunidad.
¿Va a haber entradas separadas para unidades económicas y de mercado?
No, cada edificio tendrá una mezcla de niveles de ingreso y todos tendrán acceso a los mismos puntos de entrada. Además, es probable que las unidades de estilo adosado tendrán una entrada individual cada una y pórtico al nivel de la calle.
¿Cuánto estacionamiento habrá? ¿Voy a poder estacionarme al lado de mi unidad? ¿Cómo funcionará el estacionamiento para residentes?
El plan de sitio aprobado requiere 274 espacios de estacionamiento dedicados a los residentes de los nuevos edificios. Las calles recientemente introducidas también proporcionarán estacionamiento para residentes de Somerville. Con el fin de permitir espacios verdes y zonas comunes, la mayoría de estas plazas de aparcamiento serán subterráneas en estacionamiento estructurado, donde los residentes pueden estacionar en el sótano de su edificio y luego tomar el ascensor a su apartamento.
¿Que se está haciendo acerca de los impactos del tráfico de coches y personas adicionales en el sitio?
Trabajando con nuestros ingenieros de tráfico y la ciudad de Somerville, hemos diseñado una red de carreteras que permite múltiples puntos de entrada y salida al sitio, minimizando el impacto a cualquier intersección. Trabajaremos con la ciudad para actualizar la señalización a una serie de señales de tráfico cercanas. Más notablemente, hemos trabajado con la ciudad para asegurar una subvención de MassWorks para rediseñar la intersección de Alewife Brook y Powderhouse Boulevard, para proporcionar una intersección más segura y más peatonal y amigable para bicicletas. Además, esperamos animar a los residentes de los nuevos apartamentos a ser tan libre de automóviles como sea posible. Habrá opciones para compartir coches, acceso mejorado a la bicicleta y conexiones peatonales mejoradas.
¿Serán los tamaños de las unidades los mismos en todos los edificios?
Todavía no tenemos diseños detallados para los diferentes edificios, pero podemos asegurarles que todas las unidades serán construidas con altos niveles de calidad, mano de obra, y materiales. Las unidades utilizarán las nuevas tecnologías para maximizar la comodidad y la durabilidad, la eficiencia energética, y la fiabilidad de los electrodomésticos. Los tamaños de las unidades a través de todos los edificios no pueden ser idénticos, pero todas las unidades estarán cumpliendo con los actuales estándares de la vivienda de acuerdo con los estándares del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Massachusetts.
¿Tendrán las unidades renovadas conexiones para lavadora y secadora?
No tenemos especificaciones de diseño de unidad a este nivel de detalle en este momento. Si las conexiones para lavadora y secadora no están disponibles en cada unidad, habrá cuartos de lavandería compartidos en cada edificio.
¿Serán las unidades libres de cigarrillos?
Sí. Sin embargo, se proporcionarán áreas designadas para fumar.
¿Habrá alguna amenidad para todo el vecindario en el sitio?
Anticipamos tener algunos servicios comunes y compartidos en el lugar, muchos de los cuales pueden estar abiertos al público en general, ya sea por programación específica (es decir, jardines comunitarios) o para un uso más público. Una de las oportunidades más importantes que prevemos con la remodelación de este sitio es la re-integración de este segmento del barrio con la comunidad circundante.
¿Quién paga los impuestos a la propiedad en las nuevas y mejoradas unidades asequibles teniendo en cuenta que el valor de estas unidades se incrementará? ¿Mis impuestos van a subir?
Estamos proyectando que los impuestos se pagarán por todas las nuevas unidades, pero no por las unidades de vivienda siendo reemplazadas. No vemos ninguna razón por la cual los impuestos de cualquier propiedad circundante subirán debido a la actividad en el lugar de Clarendon.
¿Quién pagará los costos de la educación pública de los nuevos residentes con niños?
La experiencia de los últimos proyectos en el área con mezclas de unidades y demográficas similares muestran que relativamente pocos niños en edad escolar se mudan para las nuevas unidades a precio de mercado, ya que la mayoría de los nuevos residentes son solteros, parejas sin hijos, son jóvenes profesionales, o estudiantes de posgrado. Incluso si las nuevas unidades a precio de mercado trajesen un mayor porcentaje de niños en edad escolar que podría esperarse basado en datos recientes, el nuevo impuesto a la propiedad generada a partir de las nuevas unidades es significativamente más alto que el costo de la educación (calculado en $ 15.000 por estudiante por año), y en todos los escenarios realistas sale como un saldo neto positivo para la ciudad.
¿Habrá algún uso de Dominio Eminente? ¿Se tomará posesión del Campo de Juegos de North Street?
No. No habrá uso del dominio eminente, y Campo de Juegos de North Street permanecerá como un elemento importante y esencial del vecindario.